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浅议商品房住宅小区公建配套用房的产权归属

发布时间:2022-09-01 00:43:10 作者:bob下注软件 来源:bob直播

  从商品房住宅小区配套设施的产权归属问题引发的各种纷争和矛盾入手,对各种关于住宅小区配套设施的产权归属的观点进行剖析,提出解决住宅小区的配套设施所有权归属的办法。

  商品房住宅小区配套设施的产权归属问题,历来是开发商与小区业主之间的矛盾焦点,是各种纷争和矛盾的根源。

  商品房住宅小区配套设施的产权归属问题,法律法规方面并不明确,开发商和业主说法不一,在学术界、司法界也没有统一结论,对此类问题众说纷纭,见解不一。

  (一)商品房住宅小区配套设施的产权归属问题,至今仍缺乏法律对住宅小区配套设施产权明确、具体的界定。

  例如:1.《中华人民共和国物权法》第七十三条中规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”但具体是哪些“其他公共场所、公用设施”并没有确定,在实践上很难操作。

  2.《不动产登记暂行条例》第三十六条中规定的“办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”同样没有具体规定哪些是“其他公共场所、公用设施”。

  3.《物业管理条例》也只在第三十八条中规定了“物业管理用房的所有权依法属于业主”,对其它公共配套设施用房的归属也没有明确。

  4.《福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知(闽政办[2014]134号)》也只规定了“结合民用建筑修建的地下人防专用设施,即由人防专有防护设备和人防围护结构形成的具有一定防核生化武器和常规武器打击能力的地下封闭空间,所有权登记为全体业主,平时不得改变人防设施结构,影响防护功能。”

  例如:2003年的全国首例小区车库之争——南京星汉置业有限公司与星汉城市花园业主委员会关于地下停车库之争,南京市鼓楼区人民法院作出“小区车库归业主”的判决。该案的审判长盛皓阐述了如此判决的三点理由:1.规划部门要求开发商按每户0.2个车位标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务,建成后的车库是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用;2.小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权、除非取得土地使用权人的同意;3.由于开发商无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为配套设施所发生的费用已经计人商品房的成本。

  该判决被媒体称之为革命性的判决,但在司法实践界和学术界中,对其判决所依据的理由,有很多人持赞同意见,但也有很多人持反对意见。关于商品房住宅小区配套设施的产权归属主要有以下几种观点:

  小区架空层、停车库、停车位、会所、游泳池、幼儿园、学校等配套设施 (用房)是与商品房住宅小区的住宅相配套的,配套设施(用房)是建筑物的辅助设施,根据规划建设配套设施(用房)是开发商的义务,应当归全体业主所共有。

  要取得房屋的所有权,必需取得土地的使用权;房屋的所有权与土地的使用权只能同时转移,不能分离、分割。由此推断:只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地的土地使用权面积份额;不计算建筑容积率的建筑物,由于其没有相应宗地的土地使用权面积份额,因此,无须向国家交纳土地使用费,其首次登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(计容建筑面积),不能单独取得不动产权证书,法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,是计算建筑容积率建筑物的从物,不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割,否则,将违反房地一体原则的强制性规定。

  按照一般的居住区规划规则,地上建筑物的建筑面积才占总建筑面积指标即容积率指标,地下车库通常不占容积率指标,所以没有完整的产权基础,只能作为计算建筑容积率建筑物的从物。依照物权法的一般原理,从物的法律权利依附于主物;主物之处分,及于从物,故而应归属于小区全体业主;在首层架空停车位不计算容积率时,其未分摊小区的土地使用权,只能附属于小区的主建筑而存在,可类比于不计算容积率的地下室,故而应归属于小区全体业主;当架空层停车位整体计算容积率时,开发商取得了它的土地使用权,之后与其上的房屋所有权一并转移给开发商和支付对价的业主;架空层作为建筑物中以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层,依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在,只是一种附属物,不具有独立的产权,作为从物,其权利依附于主物,架空层所在的建筑物产权归谁,架空层权属也就归谁。架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走,所以其理应归全体业主所有。

  开发商在卖房子时实际上已经包含了车库、车位等配套设施的成本,如果卖房子后再卖一次车库、车位,等于车库、车位卖了两次,业主承担车库、车位的成本,业主才是真正的投资者,所以车位、车库应属于业主所有。

  根据物权法理论,所有权取得方式分为两种:原始取得和继受取得(又称传来取得)。开发商因建设而取得小区住宅及各项配套设施的所有权(原始取得);购房者因买卖而取得住宅及部分配套设施(指分摊公用建筑面积的部分)的所有权(继受取得),应根据建筑面积是否分摊到销售的各单元房中作为确定车库等配套设施归属的依据,分摊的,所有权归业主;未分摊的,所有权归建设单位。

  业主对规划建设的车库、车位、地下人防工程、会所、幼儿园、学校既不是原始取得,也没有通过继受方式取得,因此不享有所有权。例如,某律师事务所的洪加健律师认为:对住宅小区的车库、车位权属的界定其实是非常明确的,即除将占用业主共有的道路和其他场所而改成的停车位外,小区的车库、车位、包括用人防工程改成的地下停车场,所有权均应属于建设者开发商;会所、幼儿园、学校的所有权均应属于建设者开发商。

  居住区内要根据居住区的规模,全部或部分配置以下八类公共设施:教育设施——包括托儿所、幼儿园、小学、中学等;医疗卫生设施——包括医院、诊所、卫生站等;商业、服务设施——包括食品、菜场、书店、服务站、集贸市场等;文化、体育设施——包括影剧院、俱乐部、图书馆、游泳池、体育场、青少年活动站、老年人活动室、会所等;金融邮电设施——包括银行、储蓄所、邮电局、邮政所、证券交易所等;行政管理设施——包括商业管理、街道办事处、居民委员会、派出所、物业管理等;市政公用设施——包括公共厕所、变电所、消防站、垃圾站、水泵房、煤气调压站等;其他设施——包括居住区内的街道的工业、手工业等。

  住宅小区的配套设施,是从使用功能服务于住宅而言,相对于商品房居住的主要功能,配套设施所起的作用是配套辅助。配套仅是功能上的概念,将配套设施认定为小区商品房的配套等同于小区业主共有,没有法律依据。例如,《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。在实践中,作为配套设施的地下室车库(车位),开发商是可以申请《商品房预售许可证》并向购房者出售的,在《中华人民共和国物权法》生效之前,就已普遍存在。

  《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定和实践中做法的逻辑前提是开发商对规划区内的车库(车位)享有所有权。出售、附赠、出租是开发商处分其所有权的表现形式,在开发商处分之前,业主并不享有上述车库(车位)等配套设施的所有权。

  因此,地下室车库(车位)是配套设施并不必然得出地下室车库(车位)是业主共有的结论,配套说的观点错误的。

  (二)是否计算容积率与是否计算建筑面积及其分摊土地使用权面积均无关,与产权归属之间也没有必然的联系。

  1.容积率是城市规划管理中的一个技术指标,一般情况下指一定地块内,地面以上各类计容建筑面积总和与建设用地面积的比值。容积率是按计容建筑面积计算的,依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353)计算的各类建筑面积折算为计容建筑面积的权重是不同的。

  根据《福建省城市规划管理技术规定》 (闽建规[2017]1号),建筑面积是依据《建筑工程建筑面积计算规范》计算的,按照容积率计算规则,有的面积计人建筑面积但不计人计容建筑面积,如居住、文教体卫建筑底层设置的城市公共开放空间非营利功能的空间、高层建筑中按规定设置避难空间、架空设置为城市公共开放空间、公共停车且层高不低于2.8米的建筑面积等;有的面积不计人建筑面积但计人计容建筑面积,如住宅建筑附属构筑物总面积大于本规定确定的总面积,超过部分按超出部分水平投影面积计人计容建筑面积、住宅建筑除客厅可挑空外,其余空间(含阳台)均不得挑空,客厅上空楼板开洞面积不得大于挑空空间所处各层户内水平投影面积(不含套内阳台建筑面积)的30%,且挑空空间不得超过两层。超过面积按超出面积计算计容建筑面积,挑空空间高度超过两层按挑空面积的两倍计算计容建筑面积;超过本规定要求的凸窗,按其实际投影面积计人计容建筑面积;有的面积部分不计人建筑面积但计人计容建筑面积。如住宅中所有类型的阳台、人户花园、空中花园、绿化空间投影面积的总量不应大于套内建筑面积(不含套内阳台建筑面积)的15%,超出15%部分应按超出部分的水平投影面积计人计容建筑面积。多层、中高层及高层住宅建筑内部原则上不宜设置内天井,确需设置,天井长边应对外通透设计,内天井周边的阳台,不论是否在15%的面积范围内均按全部投影面积计容;有的面积需多倍计算计容建筑面积,如建筑层高超过本规定层高上限的,按2倍容积率计人计容建筑面积;超过本规定2倍层高上限的,按3倍容积率计人计容建筑面积。

  2.不动产登记中的建筑面积是根据《房产测量规范》 (GB/T 17986.1— 2000)计算的,并按建筑面积计算其分摊土地使用权面积。而且,在法理上,不论是否计算容积率,只要是规划部门审批通过的,都是符合规划的、合法的,对所在宗地都有使用权,也理应分摊土地使用权面积。

  在实践上,许多城市,包括漳州市在内的房地产行政主管部门对不计算容积率的地下室是可以核准预售或现售备案的,不动产登记机构对不计算容积率的地下室等面积都按建筑面积计算分摊土地使用权面积进行登记的。

  3.在建筑面积的计算规则上,《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》是不相同的。例如:

  1)根据《房产测量规范》,房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。而根据《建筑工程建筑面积计算规范》,结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在 2.20m以下的,应计算1/2面积。

  2)根据《房产测量规范》,全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积;未封闭的阳台,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。而根据《建筑工程建筑面积计算规范》,在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

  因此,不能得出没有计算容积率的建筑面积就不能分摊土地使用面积的结论,也不能得出没有计算容积率的建筑面积就只能是计算容积率的建筑面积的从物及违反房地一体原则的强制性规定的结论,故容积率说、从物说和房地一体说的观点都是错误的。

  房地产业刚起步时,物价部门曾对商品房的价格及其构成进行核价,这阶段商品房的价格与成本之间尚存在一定的联系。随着市场经济的发展,政府对价格的管制越来越宽松,商品房的定价属于开发商,完全由市场调节,定价的高低取决于市场,既有高于成本的,也有低于成本的。成本是否由消费者分摊,只影响投资是否赢利,而不是决定所有权归属的因素。从一般的商品交易惯例来说,也不会以成本是否完全转移或回收决定商品的所有权归属。例如,人住酒店者所交的房费也含有酒店的建造成本折旧,但其不可能称拥有酒店一部分。

  因此,是否计人成本与产权归属之间也没有必然的联系,故成本说和投资者说的观点都是错误的。

  所有权取得说、面积分摊说的关于原始取得的观点是正确的,但关于继受取得的观点却是错误的。购房者通过买卖,不仅取得住宅面积中已包含的套内建筑面积(即建筑区分所有权中的专有部分)和分摊公用建筑面积(即建筑区分所有权中的共有部分)两部分的所有权,而且也取得一些不计人分摊的公用建筑面积的配套设施用房的共有权(也是建筑区分所有权中的共有部分)。

  例如:1.《中华人民共和国物权法》第七十三条已明确规定“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

  2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (法释[2009]7号)第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

  根据《房产测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》 (建住房[2002)74号)规定,计算建筑面积的房屋,层高应在 2.20米以上。

  如果车库的层高低于2.20米,则不应当计算建筑面积,不计人容积率。在实践中,绝大部分车库及多层建筑的底层杂物间的层高均低于2.20米,根据《房产测量规范》不计算建筑面积,根据《福建省城市规划管理技术规定》 (闽建规[2017]1号)也不计人容积率。这些没有计算建筑面积的车库及多层建筑的底层杂物间,并没有进入公用建筑面积由各业主分摊。但在物权法生效前,这些车库及底层杂物间,可以由开发商出售,开发商具有处分权。物权法生效后,更是明确了开发商对这些车库及底层杂物间具有处分权。

  近年来全国许多城市关于车库、车位、架空层、会所、游泳池、幼儿园、学校等配套设施(用房)的占有、使用、买卖、租赁、收益等权利的归属问题的纠纷屡屡发生,不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。由于小区配套设施的产权归属在法律法规上的规定不明确,业主与开发商都没有充分的把握通过司法途径来界定小区配套设施的产权归属,双方往往以非法手段来表达自己的诉求(例如采用强占手段,某城市某小区就发生过业主委员会六次锁小区幼儿园大门的情况,已影响到幼儿园的正常教学),由此引发的业主与开发商之间的冲突时有发生。

  小区配套设施产权归属不明的状况已经影响到社会的稳定,对构建和谐的社区环境构成威胁,因此,解决小区配套设施产权归属问题已迫在眉睫。

  通过上面分析可知:是否为配套设施、是否计算容积率、是否计人成本、是否计算建筑面积等均与产权归属之间没有必然的联系,因此,小区配套设施产权归属问题应通过法定(即由法律法规规定)或者约定(即在土地出让合同中约定)来解决。

  (一)商品房住宅小区配套设施的产权归属在法律法规上的规定不明确是产生所有争议问题的根源,所以,要从根本上解决小区配套设施产权归属问题,须从源头人手,在立法上明确所有小区公共建筑、配套设施的产权归属。

  所有小区公共建筑、配套设施的产权归属,建议在《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《物业管理条例》和《商品房销售管理办法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的修正时加以明确。

  (二)在相关法律、法规未修正之前,对相关法律、法规已明确所有权归属的小区公共建筑、配套设施,应按法律法规的规定确认所有权归属。

  例如。以下配套设施,相关法律、法规已明确所有权归属,应按法律法规的规定确认所有权归属。

  1.已被批准销售的配套公共建筑,如经营性的商业服务用房、办公用房、车库、车位等,其所有权归购买人所有。

  2.已被分摊的共有建筑面积,其所有权应归参与分摊此共有建筑面积的产权单位共有,与专有部分的所有权一起登记。(《房产测量规范》)

  3.相关法律、法规已明确其所有权归全体业主所有的公共建筑、配套设施、设备包括:

  1)建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。(《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条)

  2)物业管理用房的所有权依法属于业主。(《物业管理条例》第三十八条)、 (《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条)

  3)物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有:物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房;建设单位在

  出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备;物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。(《福建省物业管理条例》第三十一条)

  4)结合民用建筑修建的地下人防专用设施,即由人防专有防护设备和人防围护结构形成的具有一定防核生化武器和常规武器打击能力的地下封闭空间,所有权登记为全体业主,平时不得改变人防设施结构,影响防护功能。(福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知(闽政办[2014]134号))

  4.根据商品房购销合同约定所有权归属:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(《中华人民共和国物权法》第七十四条)

  (三)在相关法律、法规未修正之前,对相关法律、法规未明确所有权归属的小区公共建筑、配套设施,则建议今后在土地出让合同中明确约定其所有权归属,并在规划审批文件中进一步确定。

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